特写：楼市调控阻断土地财源 中国地方政府有苦难言

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就在去年，长沙土地拍卖中心仍然人声鼎沸，投资者争相竞购市中心地块，成交价迭创新高。  然而，现在这里一片沉寂，中央政府控制房地产市场的一系列重拳效果开始显现。

“土地市场降温太快了--所有地产开发商仿佛一夜间就人间蒸发了。”长沙市政府管理土地出让部门的一名官员称。

  长沙市政府完全有理由对土地出让市场下滑感到忧虑。没有源源不断的土地出让收入，长沙将面临支付难题，其中包括偿还巨额债务问题。

  长沙拥有人口700万，曾经是机械制造之都，现在已经发展成为中国电视传媒和创意产业中心。

  中国其他城市也同样面临地产市场回落带来的潜在危机。

  本周二，也就是中央政府宣布“毫不动摇”地保持地产调控的两天之後，广州市国土房管局在土地拍卖会召开前3个小时，突然宣布取消原计划出让的12宗南站地块，且未透露取消的原因。

  中国各省和各城市政府缺乏其他稳定的财政收入来源，严重依赖出让土地收入，经常将农用地通过拍卖形式出让予房地产开发商。

  上海一家民间投资顾问公司莫尼塔（CEBM）的分析师乔永远称，“随着土地出让收入明显减少，中国多数城市的财政收入基数可能逐渐缩小。”

  “他们需要相对较长时间才能找到新的可持续收入来源，”他还说道。

**经济支柱**

房地产是中国经济的支柱，房地产投资占2010年国内生产总值(GDP)的12%，占全部固定资产投资的25%。

  野村证券(Nomura Securities)中国区首席经济学家张智威表示：“随着时间的推移，土地出让市场降温可能会对中国经济产生更广泛的影响，不过一些地方政府会感到更多压力。”

行业数据显示，今年前9个月，中国30个城市中有17个的土地出让收入低于去年同期，其中3个城市的降幅超过35%。多数城市的土地出让均价下滑。

  瑞士信贷银行在最近的一份报告中称，如果房地产公司和当地政府无法偿还债务，中资银行的贷款损失或许相当于其权益资本的60%。

  城市违约的可能性或许使当地融资载体更难以通过发行债券或银行贷款进行筹资。这恐怕会让当地政府陷入资金紧张的恶性循环之中。

  浙江省杭州市指望用土地收入偿还82%的债务，该市到2010年底的债务总计837亿元。但是，今年，杭州市不太可能实现550亿元土地出让收入目标，这或许会导致杭州市政府债务违约。

  根据辽宁省政府网站公布的一份审计报告，该省有近85%的与地方政府有关的融资载体在2010年未能如期还债。

  在湖南长沙，当地官员正想方设法吸引开发商回归。例如，官方现在不再采用公开拍卖的方式，转而私下接触某些开发商，承诺以相对低廉的价格出让土地。

  上海证券的房地产分析师舒廷飞表示，当市场不景气投标人谨慎行事时，这或许是出让土地的“更现实的办法”。
长沙市的官员对土地市场由热转冷引发的金融影响颇为忧虑。

  长沙土地拍卖中心的那位官员说：“在某种程度上，可以说土地市场绑架了我们的城市，这是不可持续的，但目前，我们尚未找到一条出路。”（完）